부의 인문학- 브라운스톤 지음

부의 인문학

저자: 브라운스톤
출판사: 오픈마인드
뼈아픈 시행착오와 인문학적 통찰로 다쳐진 절때 실패하지 않는 투자의 기술
인문학 속 거인들에게 배우는 돈의 흐름과 부의 작동원리

[부의 인문학]은 네이버 카페 '부동산 스터디' 회원들의 '성지순례'로 명성 높은 브라운스톤(네이버 닉네임:우석)의 '자본주의 게임에서 반드시 이기는 부의 법칙'을 담고 있다.
그는 500만원으로 50억 원을 만든 실전 투자가다. 하지만 그는 이 모든 이야기가 자신의 개인적인 경험이나 생각에서 나온 것은 아니라고 말한다. 자신의 전망이 마치 예언처럼 딱딱 들어맞는 것은 자신이 '거인의 어깨'위에 올라앉아서 돈이 움직이는 길을 바라보고 있기 때문이라는 설명이다.
오로지 '투자'를 핵심에 둔 인문학적 탐구가 '돈의 길'을 보여줘었다는 이야기다.

이책을 읽고 느낀점
와~~~ 대박, 왜 이책을 이제서야 읽게됐을까?
나는 왜 좋은 대통령이 정치를 했는데 부동산 가격은 더 올라갈까? 라는 의구심이 있었는데 이 책에서 해답을 발견했다. 지금 부동산, 주식, 경제 흐름을 알기 쉽게 설명해준 고마운 책이다. 진짜 적극 추천합니다.

[기억하고 싶은 글]

1.
서민과 노동자 그리고 자신이 가난하다고 생각하는 유권자는 대개 약자를 대변하는 정당의 후보에게 투표한다. 그가 나를 대신해 목소리를 높여줄 것이라는 기대감에서다. 그런데 나중에 후회하는 경우가 종종있다. 이상하게도, 서민과 노동자를 위한다는 정당이 집권하면 부동산 가격이 더 많이 오르기 때문이다.

2.
밀턴 프리드먼은 케인스와 달리 경제 영역에 대한 정부의 역할을 축소해야 한다고 주장했다. 정부 개입의 부작용과 단점을 강조하고 시장경제를 옹호했다. "가장 나쁜 시장도 가장 좋은 정부보다 좋다"라는 말이 그의 주장을 대변한다.
밀턴 프리드먼은 작은 정부를 선호했다. 케인스는 실업률을 낮추고 경기를 부양하기 위해서 정부지출 같은 재정정책을 강화해야 한다고 주장했지만 밀턴 프리드먼은 케인스의 재정지출 정책은 장기적으로 물가상승을 초래하고 또 정부가 민간이 할 사업을 빼앗은 구축효과 때문에 장기적으로 경제를 살리는 효과도 없다고 지적했다.

3.
화폐를 늘리면 다음 단계는 인플레이션이다.
밀턴 프리드먼은 "모든 인플레이션은 화폐적 현상이다"라고 주장한다. 그는 화폐 수량의 증가는, 1742년에 데이비드 흄이 말했듯이, 노동 가격과 상품 가격을 상승시키는 것 말고는 아무런 효과도 없다고 주장한다.
정부가 국채를 발행하고 공공 지출을 늘리면 화폐 공급량이 늘어나서 인플레이션을 피할 수 없다고 밀턴 프리드먼은 주장한다.

4.
정부가 재정지출을 늘려서 도로를 건설했다고 해보자. 손해 보는 사람이 없다. 근로자는 도로 공사에 참여해서 임금을 받을 수 있어 의식주를 향상시켰다. 아무도 도로 건설비를 내지 않았지만 새로운 도로는 생겨났다. 좋은 일만 생긴 것 같다. 도대체 누가 도로 건설비를 댄 것일까? 밀턴은 화폐 보유자 모두가 그 도로 건설비를 댄 것이라고 말한다. 호주머니나 은행 통장에 화폐를 가지고 있었던 사람들의 실질 구매력이 감소했기 때문이다. 정부 지출을 통해서 통화 공급을 늘리면 처음엔 좋지만 나중에는 반드시 인플레이션이라는 대가를 치러야 한다. 화폐를 찍어내는 것은 알코올 중독과 비슷하다. 처음에 술을 마실 때는 기분이 좋다. 그러나 시간이 지나면 숙취가 찾아온다. 하지만 숙취가 사라지기도 전에 이내 다시 술을 찾게 되는 악순환이 반복된다. 마찬가지로, 일단 화폐를 찍어내기 시작한 사회는 화폐를 찍어내고자 하는 유혹을 피하기 어렵다.

5.
왜 진보정권 때 부동산 가격이 더 많이 오르는가?
노동자와 서민의 권익을 강조하는 진보정권이 집권했을 때 오히려 부동산과 주가가 많이 오른다.
실제로 우리나라에서는 김대중 대통령, 노무현 대통령 시절에 부동산과 주식이 더 많이 올랐다. 왜 그럴까? 가장 큰 이유는 당시의 글로벌 경제 환경이었다고 보지만 진보정권의 경제정책이 직접적인 영향을 준 것이다.
진보정권은 언제나 큰 정보를 지향한다. 진보정권은 서민과 약자를 돕기 위해서 재정지출을 늘리고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다. 예를 들면 노무현 정권때 낙후된 지방 균형 발전을 위해서 지방에 혁신 도시와 기업 도시를 만든다고 토지 보상을 통해서 정부 지출을 늘렸는데, 이것이 수도권 부동산 가격 상승에 큰 영향을 주었다.

6.
무상 복지 그리고 최저임금 인상을 약속한 좌파 정권이 들어선 베네수엘라의 경우 2018년 한 해 동안에만 물가상승률이 15만 퍼센트에 달했다. 1,000원짜리 커피가 1년 뒤에 1,500배 뛰어 150만원이 된다는 것이다.

7.
"그저 주야장천 열심히 일만 하면 어떻게 되겠니? 남보다 빨리 망하지. 그럼 어떻게 해야 해? 생각을 해야지. 생각을 할 줄 알아야 성공하지."
대학 시절 내가 좋아하던 경영학과 교수님은 항상 웃으면서 이렇게 말씀하시곤 했다. 그땐 그러려니 했는데, 나이가 들고 경험이 쌓일수록 정말 맞는 말씀이란 생각이 든다.

8.
거북이 토끼랑 경주에서 이기려면 어떻게 해야 하나? 체력을 기르고 노력하고 쉬지 않고 열심히 달리면 이길 수 있을까? 절대 아니다. 요즘 토끼는 낮잠을 자지 않는다. 거북은 육상 달리기 시합을 하면 언제나 질 수밖에 없다. 거북이는 육상시합 대신에 수영 시합을 하자고 해야 한다. 이런 게 전략적 사고다.
난 딸아이의 전략적 사고를 일끌어내기 위해 이렇게 말한다.
"네가 남보다 잘하는 게 무엇인지 생각해봐라. 네가 남보다 잘 못하는 약점은 무엇인지 고려해라. 그리고 세상이 어떻게 변하는지 생각해 봐라. 향후 세상의 변화 속에서 네가 어떤 기회를 가질 수 있을지 생각해 봐라.
이런 상황에서 너의 장점을 살리고 약점을 보완하여 기회를 잡고 성공할 수 있는 가장 유리한 곳에 네 자신을 전략적으로 포지셔닝해라."

9.
증권업이 40.9퍼센트, 식음료 37.6퍼센트, 반도체 21.3퍼센트, 의료기기 21퍼센트, 철강 15.6퍼센트, 출판 13.4퍼센트, 호텔 10.4퍼센트, 항공 5.9퍼센트로 나타났다. 증권업이 항공 산업의 7배로 높은 수익을 거두고 있다. 투자수익률로 보면 증권업만한 게 없다.
수익성이 가장 낮은 곳은 항공 산업이다. 투자의 귀재 워런 버핏도 항공 산업에 투자해서 여러 번 돈을 날렸다. 그는 이런 말을 한 적이 있다. "내가 또 전화기를 잡고 항공주를 사달라고 하면 말려 달라.
버핏의 설명에 따르면 항공 사업은 버스 회사와 비슷해서 별다른 진입 장벽이 없고 돈을 좀 벌만하면 새로운 비행기를 사야 하고 경쟁이 치열해서 결코 큰돈을 벌 수 없는 사업이라고 말했다.

10.
큰 돈을 벌 수 있느냐는 재능과 노력보다는 어떤 사업을 할 것인지 정하는 전략적인 선택이 더 큰 영향을 미친다. 당신이 어떤 사업을 할지 또는 어는 산업에 취직할지를 고민하고 있다면 앞서 짚어본 5가지 경쟁 요소를 진지하게 고려해야 한다. 그중 가장 중요한 신규진입 위협에 대해 한 번 더 짚어보는 것으로 이 장을 마무리하자.
신규 진입 위협을 결정짓는 것은 진입 장벽이다. 진입 장벽으로는 규모의 경제, 특허나 정부규제, 자본금 규모, 선점 등이 있다. 규모의 경제는 대규모로 생산해서 생산 단가를 낮출 수 있는 경쟁력을 말한다. 이런 진입 장벽이 있는 사업은 경쟁자가 진입하기 힘들다. 또 특허 같은 독점권으로 무장된 사업도 경쟁자가 뛰어들기 어렵다. 제약사의 의약품이 대표적인 경우고, 통신사업처럼 정부 규제가 엄격해 허가를 받아야 하는 사업도 그렇다.

11.
국가나 그루나 종교로 도피한다. 그래서 노예의 길을 선택하는 것이다.
왜 그럴까? 왜 자유를 버리고 노예의 길을 선택할까? 자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이기 때문이다. 경쟁하기 싫고 노력하기도 싫고 책임지기도 싫은 미성숙한 대중이 쉽게 원하는 게 무엇일까? 이럴 때 달콤하게 등장하는 정치 세력은 파시스트나 공산주의 같은 전체주의자다. 이들은 대중에게 고민할 필요가 없다고 속삭인다. 그냥 모든 건 정부가 다 해준다고 약속한다. 그것도 공짜로 말이다. 그렇게 해서 불안한 대중은 자유로부터 도피해서 노예의 길을 선택하는 것이다.

12.
많은 나라가 임대료 통제 정책을 포기하지 않았다. 미국 뉴욕에서도 그랬다. 당시에 뉴욕에서 임대할 집을 구하려면 신문의 부고란을 봐야 한다는 말이 있을 정도였다. 세입자가 죽어야 빈집이 생긴다는 뜻이다. 임대료가 형편없이 낮으니 집주인은 집을 방치하게 되었고, 그 결과 뉴욕은 점점 슬럼화되어 갔다. 그래서 이런 말이 탄생했다. "한 도시를 완벽하게 파괴하는 방법은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다. " 이런 부작용을 충분히 확인한 요즘에야 임대료 통제 정책이 사라지는 추세다.

13.
지금 우리 정부는 정부 지출을 확대하고 복지 지출을 늘리고 예산을 팽창시키고 노동자의 최저임금을 올리는 정책을 펴고 있다. 이렇게 하면 인플레이션이 찾아 오기 쉽다. 정치인이 인플레이션을 초래하는 경제 정책을 선택하는 이유는 당장의 인기를 먹고 살아야 하기 때문이다. 몇 년 뒤에 망한다고 해도 당장 인기를 끌고 당선되어야 하니까 인플레이션을 초래하는 정책을 선택한다.

14.
한국의 부동산 투자와 관련한 통찰은 무엇인가.
이와 같은 지리적 특성을 부동산 투자에 활용한다면 다음 몇가지 시사점을 얻을 수 있다.
첫째, 제조업 중심의 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다. 울산, 창원, 구미, 거제도, 군산 같은 제조업 중심 도시는 혁신과 세계화의 거대한 물결에 의해서 점차 침체될 수 밖에 없는 운명이다. 이미 상당수의 제조업체가 값싼 노동비와 원재료를 찾아서 해외로 떠났으며, 이는 거스를 수 없는 하나의 흐름이 되었다.
둘째, 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동잔 전망이 좋다. 지식 기반 산업사회에서 대학과 연구소는 중요하다. 서울에는 좋은 대학이 모두 몰려 있고, 혁신 산업인 방송국, 금융기관, 벤쳐 캐피탈 회사, 엔터테인먼트 회사, 회계, 경영 컨설턴트 역시 서울에 집중되어 있다.
혁신 기업이 필요로 하는 인적자원이 풍부하게 있는 곳이 바로 서울이다. 지식 자본주의 사회에서 가장 강력한 경쟁력을 갖추고 있다는 얘기다.
셋째, 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다. 과거 국토 균형 발전이란 명목 아래 지방을 살리기 위해서 추진한 기업 도시와 혁신 도시의 모습은 어떤가?
아직도 기업의 입주율은 낮고 상가는 텅텅 비고 당초 기대한 성과를 거둔 곳이 많지 않다.

15.
그렇다면 가장 중요한 것, 이 책에서 얻은 한국 부동산 투자에 적용할 수 있는 통찰은 무엇일가?
서울에 투자하라는 것이다. 한국의 슈퍼스타 도시는 서울뿐이기 때문이다. 세월이 가면 갈수록 서울과 여타 도시의 차이는 점점 더 벌어질 것이다.
사실 나는 서울이 진짜로 슈퍼스타 도시가 될 수 있을지 의심스러웠다. 그런데 저자가 각 나라의 도시를 평가해서 슈퍼스타 도시의 랭킹을 매겨 놓았다. 그 기준에 따르면 서울은 슈퍼스타 도시라고 한다.

- 이어집니다. -